Diolch, Ddirprwy Lywydd. Hoffwn gydnabod y cymorth ymchwil a gefais gan staff y Cynulliad Cenedlaethol, yn cynnwys cyngor cyfreithiol clir iawn. Hoffwn hefyd ddiolch i Catherine Iannucci, myfyriwr blwyddyn olaf a wnaeth waith effeithiol iawn yn casglu gwybodaeth am asiantaeth Cardiff Lettings, gan ddilyn gwaith diweddar a wnaed gan Shelter ar y sefyllfa fel y mae gydag asiantaethau gosod tai ledled Cymru. Yng ngoleuni adroddiad Shelter, rwy’n synnu braidd nad oes unrhyw Aelod arall wedi gofyn am gael siarad, ond rwy’n hapus iawn o weld bod cymaint ohonoch yn dymuno aros.

Ar fy ffordd yma y bore yma, ar fy meic—heddiw yw Diwrnod Beicio i’r Gwaith—roeddwn wrth fy modd yn gweld hysbyseb ar gefn bws yn dweud wrth landlordiaid fod angen iddynt gofrestru erbyn y dyddiad cau ar 23 Tachwedd. Dyna un ffordd arloesol o gyfleu’r neges a fydd, gobeithio, yn addysgu landlordiaid a thenantiaid fel ei gilydd ynglŷn â’r newid amserol a phwysig hwn yn y gyfraith, ond rwy’n ofni ei fod yn annhebygol o fod yn ddigon i ddal yr holl bobl a ddylai wybod am hyn, ac nid yw 23 Tachwedd yn bell iawn i ffwrdd.

Pa mor dda y mae Rhentu Doeth Cymru, sydd wedi cael y dasg o gofrestru a thrwyddedu landlordiaid ar gyfer Cymru gyfan, neu unrhyw un o asiantaethau eraill y Llywodraeth, yn egluro’r newidiadau sy’n ofynnol bellach o dan Ddeddf Tai 2014? Erbyn canol mis Mehefin, roedd bron i 13,000 o landlordiaid wedi cofrestru. Erbyn 1 Medi, roedd 19,500 wedi cofrestru—da iawn hyd yn hyn, ond roedd hynny allan o nifer posibl o rywle rhwng 70,000 a 130,000 o landlordiaid preifat sy’n gweithredu yng Nghymru. Felly, mae gennym gryn dipyn o ffordd i fynd. Onid yw landlordiaid yn ymwybodol o’r newid yn y gyfraith? A ydynt yn bwriadu ei anwybyddu yn y gobaith na fydd canlyniadau i hynny, neu a ydynt yn mynd i’w adael tan y funud olaf, ac mae ganddynt hawl i wneud hynny wrth gwrs, ond gallai beri oedi cyn cyhoeddi eu trwydded? Os oes miloedd o landlordiaid ac asiantaethau gosod tai yn ei gadael tan y funud olaf, rwy’n gobeithio na fyddwn yn gweld Rhentu Doeth Cymru yn llacio’r asesiad eu bod yn berson addas a phriodol a’i bod yn briodol caniatáu trwydded iddynt.

Nid mater rheoleiddio bach yw hwn. Ar ôl perchen-feddiannaeth, rhentu preifat yw’r ail fath mwyaf o ddaliadaeth tai ar draws y DU. Mae Sefydliad Joseph Rowntree yn amcangyfrif y bydd bron i 40 y cant o’r holl bobl ifanc yn byw mewn llety rhent preifat erbyn 2020, sydd ar y gorwel. Mae hyn, wrth gwrs, yn adlewyrchu methiant Llywodraethau olynol dros y 30 i 40 mlynedd diwethaf i adeiladu digon o dai cymdeithasol ac i gymryd yn ganiataol, yn ystod blynyddoedd ffyniannus yr arian hawdd, y gallai unrhyw un a phawb anelu i fod yn berchen ar eu cartref eu hunain. Chwalodd y rhith yn 2008, ac rydym yn dal i dalu’r pris yn sgil cost enfawr budd-dal tai i’r pwrs cyhoeddus. Gadewch i ni gofio bod y rhan fwyaf o’r cartrefi a brynwyd gan denantiaid o dan yr hawl i brynu yn mynd i ddwylo’r sector rhentu preifat yn y pen draw, nid i ddwylo deiliaid tai bodlon, gan ei gwneud yn fwyfwy anodd ar ystadau i wybod pwy sy’n gyfrifol am gymdogion swnllyd neu atgyweiriadau.

Y gost o ran lles teuluoedd sy’n byw mewn llety rhent preifat yw eu bod yn aml yn cael eu gorfodi i symud bob 12 mis. Gall landlordiaid preifat droi pobl allan heb roi unrhyw reswm, gan ddefnyddio’r hyn a elwir yn rhybudd adran 21. Mae’r effaith ar blant yn arbennig o ofnadwy. Mae’r cyfuniad o farchnad y gwerthwr a’r cap ar fudd-dal tai yn ei gwneud bron yn amhosibl dod o hyd i lety rhent preifat arall addas yn ardal Caerdydd, os mai o’r fan honno y maent yn dod; dyna fy mhrofiad fel cynrychiolydd o Gaerdydd. Mae cael eich gorfodi i symud bob 12 mis, hyd yn oed os ydych yn denantiaid perffaith, yn costio’n ddrud dros ben o ran atal teuluoedd rhag gallu magu gwreiddiau, gwneud a chadw ffrindiau a gallu cwblhau eich addysg mewn un ysgol gynradd ac un ysgol uwchradd yn unig. Rwy’n cydnabod bod teuluoedd eraill wedi rhentu’r un eiddo ers blynyddoedd lawer gan landlordiaid da y mae ganddynt berthynas dda â hwy, ond yn sydyn gwelant eu cartref yn cael ei gymryd oddi arnynt oherwydd bod y landlord yn wynebu trafferthion ariannol ac angen gwerthu. Y tenant yw’r dioddefwr diniwed. Nid oes unrhyw sicrwydd deiliadaeth mewn llety rhent preifat.

Mewn theori, mae rhentu preifat yn iawn ar gyfer pobl ifanc sy’n symud o gwmpas a heb setlo eto, ond mae’r oes pan fyddwch yn troi at yr awdurdod lleol i gael eich cartrefu ar ôl i chi gael plant yn dadfeilio o dan bwysau tangyflenwad o gymharu â’r galw. Mae awdurdodau lleol yn cael eu gorfodi i ddefnyddio’r sector preifat i gyflawni eu dyletswyddau i gartrefu pobl ddigartref gan nad oes ganddynt ddigon o dai cymdeithasol i allu cyflawni’r dyletswyddau hynny. Felly, mae’r Ddeddf tai yn gam cyntaf pwysig wrth reoleiddio’r sector rhentu preifat er mwyn sicrhau bod safonau ansawdd gofynnol yno pan fyddwn yn cyfeirio pobl agored i niwed i gael eu cartrefu ganddynt.

Yn y gorffennol, tyrrodd pob math o landlord amatur at y sector rhentu preifat, wedi eu hannog gan y gostyngiadau treth sydd ar gael a’r enillion deniadol o gymharu â ffyrdd eraill o fuddsoddi cynilion. Os ystyriwch yr hyn a gewch o roi eich arian mewn cyfrif cynilo yn y banc, gallwch weld pam fod pobl yn buddsoddi mewn brics a morter, heb sôn am y diwydiant gweithgynhyrchu. Mae gormod ohonynt wedi esgeuluso eu rhwymedigaethau fel landlordiaid yn gyfnewid am y fraint o godi rhent. Bydd cofrestru, gobeithio, yn gorfodi’r bobl hyn i wneud yn well neu roi’r gorau iddi.

Rwyf wedi ymdrin â landlordiaid nad oeddent yn credu ei bod hi’n flaenoriaeth i ddarparu drws allan sy’n cloi, neu sy’n gofyn i gontractwyr atgyweirio’r to ar adeiladau pedwar llawr heb sgaffaldiau, gan dramgwyddo rheoliadau iechyd a diogelwch mewn modd dychrynllyd. Dylai cofrestru ganiatáu i ni o leiaf gael gwybod pwy yw’r bobl hyn mewn modd amserol, gan fod yn rhaid iddynt roi enw a manylion cyswllt, gan gynnwys eu rhifau ffôn. Dylai hyn roi diwedd ar landlordiaid neu asiantaethau gosod tai sy’n methu’n llwyr â darparu manylion cyswllt ystyrlon. Nid yw cyfeiriad e-bost yn ddigon os yw’r dŵr yn arllwys i lawr y muriau o ganlyniad i bibell ddŵr wedi byrstio, neu os nad oes clo ar y drws allan. Yn yr un modd, mae asiantaethau gosod sy’n rhoi cyhoeddusrwydd i rif ffôn, ond byth yn ei ateb yr un mor ddrwg. O fis Tachwedd, ni fydd neb sy’n methu cofrestru yn cael trwydded, ac os nad oes gennych drwydded, yna, yn amlwg, bydd y canlyniadau’n ddifrifol iawn.

A yw hyn yn mynd i gael gwared ar Rachmaniaid modern o’r busnes landlordiaeth? Gobeithio. Mae’r landlordiaid amatur neu absennol hyn nad ydynt mewn sefyllfa i gyflawni rhwymedigaethau trwyddedu yn cael penodi asiant gosod tai i weithredu ar eu rhan; fel arall gwrthodir trwydded iddynt. Ac os nad oes gennych drwydded, gallwch gael dirwy—nid yw’n ddirwy fawr iawn, £150 i £250—ond yn fwy arwyddocaol, ni fydd gennych hawl i gyhoeddi hysbysiad troi allan ‘dim bai’ yn erbyn eich tenantiaid—yr hyn y cyfeiriais ato’n flaenorol fel rhybudd adran 21. Yn yr achosion mwyaf difrifol, gallwch hefyd fod yn ddarostyngedig i orchmynion atal rhent neu ad-dalu rhent. Felly, mae’n rhaid i ni gymryd yn ganiataol y bydd cymhelliad cryf i gydymffurfio, fel landlord, neu benodi asiant gosod tai i gydymffurfio.

Hoffwn dreulio gweddill fy amser yn edrych ar rôl yr asiantau gosod tai, sydd o bosibl yn mynd i gael y gyfran fwyaf o’r busnes o ganlyniad i’r Ddeddf hon. Mae angen iddynt gydymffurfio â chod ymarfer fel rhan o’r trefniant trwyddedu gydag un o’r pedwar sefydliad cymeradwy, yn cynnwys Sefydliad Brenhinol y Syrfewyr Siartredig, sy’n cynnwys eich galluogi i gael gostyngiad. Dyna ffordd gyflym o sicrhau o leiaf fod ganddynt gynllun gwarantu blaendal i denantiaid, fel nad yw’r arian yn diflannu os byddant yn mynd yn fethdalwyr, a phroses datrys cwynion. Ond mae cofrestru a chydymffurfio yn ddau beth gwahanol.

Pa rôl y gallai’r asiantaethau cymeradwy hyn ei chwarae yn codi safonau ymhlith yr asiantaethau gosod tai? Er enghraifft, treuliais y rhan orau o wythnos yn ceisio cael gafael ar asiantaeth gosod tai o’r enw Pinnacle ynglŷn â cheisio adennill blaendal i gyn-denant, blaendal sydd heb ei dalu ers diwedd mis Mehefin. Dau o bobl, perffaith gwrtais ar y ffôn, ond nid y naill na’r llall yw’r adran gywir ar gyfer ymdrin â’r mater. Rwyf wedi cael gwybod, o ganlyniad i’r cysylltiad ffôn, eu bod yn aelod o rywbeth a elwir yn Gynllun Gosod Tai Cymeradwy Cenedlaethol. Mae gwefan y Cynllun yn sicrhau landlordiaid a thenantiaid fod gan eu holl aelodau drefn gwyno y maent yn glynu ati, a’u bod yn ymateb i ohebiaeth mewn modd amserol. A yw prif weithredwr y Cynllun wedi ymateb i fy ngalwadau ffôn a fy ngohebiaeth? Ddim hyd yn hyn, yn anffodus. Mae’r sefydliad brenhinol, RICS, yn codi’r ffôn, ond maent yn barod i gyfaddef mai arolygu asiantaethau sy’n manteisio ar eu bathodyn cymeradwyaeth bob tair blynedd yn unig y byddant hwy yn ei wneud, a detholiad cyfyngedig o’r asiantaethau hynny’n unig. Felly, rwy’n ofni mai Rhentu Doeth Cymru a’r awdurdodau lleol fydd â’r gwaith o ymdrin â phobl sydd naill ai’n methu cydymffurfio neu’n methu glynu at delerau’r Ddeddf.

Ar hyn o bryd, y pryder mwyaf sy’n cael ei leisio wrthyf yw’r camddefnydd eang a wneir o faterion yn ymwneud â ffioedd a thaliadau. Er enghraifft, rhaid i landlordiaid ac asiantau gosod tai ddychwelyd blaendal o fewn 10 diwrnod i gytundeb rhwng y tenant a’r landlord ynglŷn â faint y byddant yn ei gael yn ôl, ond y man gwan yw na roddir amser penodedig ar gyfer cytuno ar faint y byddant yn ei gael yn ôl. Ac rwy’n meddwl bod myfyrwyr, yn arbennig, yn agored i arferion amheus. Pan fyddant yn mynd ati i lofnodi’r cytundebau gosod tai hyn, cofiwch eu bod rywle rhwng 18 a 19 oed, dyma’r tro cyntaf y byddant wedi llofnodi cytundeb cyfreithiol, eu tro cyntaf oddi cartref, ac mae llawer ohonynt yn gwbl anymwybodol o’u hawliau. Yn eu hymchwil ar asiantaethau gosod tai ledled Cymru, daeth Shelter o hyd i un asiantaeth gosod tai yn Rhondda Cynon Taf a oedd yn batrwm o arfer da, yn ôl yr hyn a ddywedai, ac mae hynny’n gwbl wych, ond nid oes yr un yng Nghaerdydd. O fy ngwaith ymchwil ar 30 o asiantaethau gosod tai yng Nghaerdydd, nid oes yr un ohonynt, yn anffodus, yn cyrraedd y safon honno.

Ceir sefydliad o’r enw Cardiff Student Letting Agency, sy’n eiddo i Undeb Myfyrwyr Prifysgol Caerdydd, a gallent fod yn batrwm o arfer rhagorol yng Nghaerdydd, ond un o’r problemau y maent yn eu hwynebu o bosibl yw nad oes ganddynt ddigon o eiddo i ateb y galw gan eu cyrff myfyrwyr, heb sôn am unrhyw un arall, i sicrhau bod eu harfer o beidio â chodi ffioedd yn dod yn norm.

O edrych ar adroddiad Shelter a’r dystiolaeth a gaf gan etholwyr, ychydig o asiantaethau gosod tai sy’n cydymffurfio â’u rhwymedigaethau o dan Ddeddf Hawliau Defnyddwyr 2015, lle gofynasom i Dŷ’r Cyffredin gynnwys rhywbeth ar hyn yn ystod taith y ddeddf drwy’r tŷ. Nid ydynt yn cydymffurfio oherwydd nad ydynt yn arddangos eu ffioedd, ac nid yw myfyrwyr neu unrhyw un arall yn cael gwybod nes ei bod braidd yn hwyr yn y broses pa mor uchel yw’r ffioedd hyn. Felly, dywedodd un myfyriwr wrthyf y byddent yn codi £150 ar bob tenant mewn ffioedd asiantaeth, a hynny’n unig er mwyn tynnu’r eiddo oddi ar y farchnad ‘tra byddwn yn datrys y contract’. Felly, mewn cartref gyda chwe aelod, mae hynny’n £900 am 10 munud o waith. Mewn asiantaeth arall, ym mhrint mân y contract datgelwyd y byddent yn mynd â £65 oddi wrth bob un o’r tenantiaid ar gyfer glanhau proffesiynol ar ddiwedd y contract, waeth beth oedd cyflwr y tŷ. Cynddeiriogwyd yr unigolyn gan fod y tŷ a gawsant mewn cyflwr mor wael fel ei bod hi’n amlwg nad oedd glanhau proffesiynol wedi digwydd wedi i’r tenantiaid blaenorol adael. A bod yn gwbl onest, mae gweithgareddau o’r fath, os ydynt yn digwydd yn systematig, yn dwyll.

Felly, sut y mae modd dweud fod glanhau proffesiynol wedi digwydd os yw’r gegin yn gollwng ac yn pydru, a bod y nenfwd wedi cwympo o fewn wythnos oherwydd bod dŵr yn gollwng i fyny’r grisiau, a bod yr ystafelloedd ymolchi yn drewi o lwydni a phiso?

Mae llawer o bobl yn dadlau mai’r ffi yw’r agwedd waethaf ar y berthynas sydd ganddynt â’r asiantaethau gosod tai, a’r cyngor cyfreithiol a gefais gan bennaeth y gwasanaeth cyfreithiol yma yn y Cynulliad Cenedlaethol yn wir yw bod gennym y pwerau i ddilyn esiampl yr Alban a gwahardd ffioedd asiantaethau gosod tai. Y landlord ddylai dalu’r asiantaeth gosod tai, nid y tenant. Nawr, rwy’n gwybod bod Llywodraeth Cymru yn y gorffennol wedi dadlau bod hyn yn dod o dan ddiogelu’r defnyddiwr, maes nad yw wedi’i ddatganoli, ond nid dyna’r cyngor cyfreithiol rwyf wedi ei gael. Maent yn dweud bod dadl gref iawn fod ffioedd asiantaethau gosod tai wedi eu datganoli, fel y gallai’r Cynulliad basio Bil sy’n cynnwys eu gwahardd. Yn dilyn ymlaen o lwyddiant Bil Sector Amaethyddol (Cymru), y dyfarnodd y Goruchaf Lys yn ei gylch, mae’n eglur ei farn fod y berthynas rhwng y 'Landlord' a 'Thenant' yn ffurfio cangen hirsefydlog a ddeellir yn dda o’r gyfraith fel gwasanaeth yn hytrach na pherthynas defnyddiwr. Felly, byddwn yn annog y Gweinidog, nid yn lleiaf am fod angen i chi gofio bod y rhai sydd ar fudd-dal tai yn y pen draw yn gorfod talu ffioedd asiantaethau gosod tai o’u cymhorthdal ​​incwm, oherwydd bod y budd-dal tai eisoes yn cael ei gymhwyso i’r eithaf i dalu’r rhent. Felly, mae hynny’n achosi llawer iawn o galedi, ac a dweud y gwir, mae’r asiantaethau gosod tai yn cael rhyddid i beidio â darparu gwasanaeth yn gyfnewid am y ffi. Rwy’n credu ei fod yn rhywbeth sydd angen rhoi diwedd arno ar fyrder.