Diolch, Lywydd. Diolch am y cyfle i gyflwyno’r ddadl hon heddiw. Fel y mae llawer ohonom yn gwybod, gall symud o un eiddo rhent i un arall fod yn anodd weithiau. Rwy’n deall hyn, gan nad wyf erioed wedi cael morgais preswyl, ac felly erioed wedi bod yn berchennog preswyl. Felly, rwyf wedi treulio llawer o amser yn fy mywyd yn byw yn y sector rhentu preifat. Yn rhyfedd ddigon, fodd bynnag, mae gennyf forgais prynu i osod hefyd, felly rwyf hefyd wedi bod yn landlord. O’r herwydd, rwyf hefyd wedi ymdrin â thenantiaid o’r safbwynt arall. Felly, mae angen i mi ddatgan buddiant pan fyddaf yn ymdrin â materion tai. Ond mae gennyf fantais ddamcaniaethol fach hefyd, gobeithio, gan fy mod wedi gallu edrych ar holl fater perchnogaeth eiddo a rhentu o’r ddwy ochr i’r ffens.

I fynd yn ôl at yr hyn roeddwn yn ei ddweud ar y dechrau, mae symud fel arfer yn amser anodd, ac weithiau’n drawmatig. Gall hyn fod yn berthnasol i rentwyr preifat, a rhai ohonynt, wrth gwrs, yn deuluoedd cyfan, lawn cymaint ag i berchen-feddianwyr sy’n symud i fyny neu i lawr yr ysgol eiddo. Yn gynyddol, gyda phrinder tai yn y DU, gall fod problemau gyda dod o hyd i’r eiddo cywir a’i brynu cyn iddo gael ei fachu. Yn gysylltiedig â’r anhawster hwn, mae’r gost sy’n rhan o’r broses. Nid oes modd osgoi rhai o’r costau a geir wrth symud. Fodd bynnag, mae yna hefyd gostau ychwanegol sydd nid yn unig yn amheus, ond yn aml yn hollol anesboniadwy. Ffioedd yr asiantaethau gosod tai yw’r rhain.

Yng Nghymru a Lloegr, mae hwn yn faes sydd, i raddau helaeth, heb ei reoleiddio. Yn y 1980au, pan ddechreuodd prisiau eiddo ddod yn bwnc trafod cyffrous i fwyfwy o bobl a oedd yn anelu i symud i fyny mewn cymdeithas ar draws y DU, câi ei ddweud yn aml gyda pheth dirmyg, er bod cyfreithwyr a chyfrifwyr angen rhyw fath o broses arholi er mwyn cymhwyso, nid oedd gofyniad o’r fath ar gyfer gwerthwyr tai ac asiantaethau gosod tai.

Er bod gennym y gymdeithas fasnach a elwir yn Gymdeithas Asiantaethau Gosod Preswyl, neu ARLA, ers 1981, mae’r sefyllfa honno o ddiffyg rheoleiddio yn parhau i fod yr un fath i raddau helaeth heddiw. Mae ARLA yn ceisio gosod cod ymddygiad gofynnol ar gyfer asiantaethau gosod tai, ond y gwahaniaeth hanfodol yma yw nad oes yn rhaid i rywun ddod yn aelod o ARLA i weithredu fel asiant gosod tai. Nid yw’n debyg i Gyngor y Bar neu Gymdeithas Feddygol Prydain. I ddyfynnu o adroddiad o lyfrgell Tŷ’r Cyffredin ym mis Mawrth 2015,

Nid oes unrhyw reoleiddio statudol trosfwaol mewn perthynas ag asiantau sy’n gosod neu’n rheoli tai y sector preifat yn Lloegr nac unrhyw ofyniad cyfreithiol iddynt berthyn i gymdeithas fasnach, er bod llawer o asiantau sy’n gosod a rheoli tai yn gwirfoddoli i gael eu rheoleiddio.

Mae’r sefyllfa yma yng Nghymru ychydig yn wahanol, yn yr ystyr ein bod eisoes wedi pasio Deddf Tai (Cymru) 2014. Roedd hon yn cyflwyno cynllun cofrestru gorfodol i gynnwys landlordiaid preifat ac asiantau sy’n gosod a rheoli tai, cynllun a gâi ei oruchwylio gan y corff cyhoeddus newydd o’r enw Rhentu Doeth Cymru. Mae’r system drwyddedu yn darparu man cychwyn defnyddiol ar gyfer y pwnc rydym yn edrych arno heddiw, gan fod gennym y fframwaith rheoleiddio yng Nghymru eisoes i gyflwyno safonau pellach yn ymwneud yn benodol â ffioedd yr asiantaethau gosod tai. Pam y mae’n gymaint o bwnc llosg yn awr? Wel, gyda phrinder tai cyngor a thai cymdeithasol, mae mwy o bobl yn gorfod mynd i mewn i’r sector rhentu preifat i ddod o hyd i eiddo addas i symud iddo. Daw hyn â mwy a mwy o bobl i mewn i fyd yr asiant gosod tai. Felly, efallai ei bod yn bryd ystyried rhyw fath o reoleiddio ar gyfer y sector, rheoleiddio, o bosibl, a allai ategu rhai o’r mesurau uchod a gyflwynodd y Cynulliad yn ystod pedwerydd tymor y Cynulliad i reoleiddio landlordiaid preifat.

Wrth gwrs, nid oes diben cyflwyno rheoliadau os nad oes unrhyw beth o’i le ar y sector. Yn anffodus, profiad nifer sylweddol o bobl sy’n rhentu yng Nghymru yw bod llawer o gostau ynghlwm wrth symud a rhentu, a hyd yn oed wrth adnewyddu tenantiaeth, sy’n ychwanegu at y gost ac yn aml, nid ydynt yn eu deall. Canfu Shelter Cymru, mewn adroddiad diweddar, fod un o bob tri thenant sy’n defnyddio asiantaethau gosod wedi talu mwy na £200 mewn ffioedd asiantaeth er mwyn dechrau tenantiaeth. O’u cymryd gyda rhent ymlaen llaw a bond, mae hyn yn golygu bod y gost o symud i gartref tair ystafell wely cyffredin yng Nghaerdydd yn cael ei gwthio i fyny dros £1,600. Mae’r rhain yn gostau sylweddol. Beth y mae’r ffioedd hyn yn ei gynnwys? Wel, yn aml cânt eu disgrifio’n syml drwy ddefnyddio’r ymadrodd cyffredinol, ‘taliadau gweinyddol’. Cyn symud i mewn, byddai disgwyl i ganolwyr a chredyd personol darpar denantiaid gael eu harchwilio. Fodd bynnag, nid yw llawer o’r gwiriadau hyn yn arbennig o gostus i’w cynnal, a phrin eu bod yn cyfiawnhau’r ffioedd sydd weithiau’n afresymol ac sy’n cael eu codi ar y darpar denantiaid mewn rhai achosion.

Datgelodd adroddiad ar y sefyllfa yn Lloegr gan Bwyllgor Cymunedau a Llywodraeth Leol Tŷ’r Cyffredin lawer o arferion llym sydd yr un mor gyffredin yng Nghymru yn ôl pob tebyg. Un o’r rhai a nodwyd yn yr adroddiad oedd prisio ychwanegol cudd, techneg werthu lle nad yw’r taliadau ond yn cael eu datgelu’n raddol i’r darpar brynwr, neu yn yr achos hwn, y darpar denant. ‘Gall fod ffioedd i’w talu’ yw’r ymadrodd gweithredol yma. Gall tâl dwbl gael ei godi, pan fo landlord a’r tenant yn talu i’r asiantaeth am gyflawni’r un archwiliadau. Mewn rhai achosion, nid yw’r landlord yn gwybod bod yr asiantaeth yn codi tâl ar y darpar denant. Mewn achosion lle y ceir ceisiadau lluosog am yr un eiddo, gall yr asiantaethau gael arian gan nifer o ddarpar denantiaid, ac ni fydd y rhan fwyaf ohonynt yn symud i mewn. A gall darpar denantiaid sy’n chwilio am gartref newydd orfod talu am wiriadau credyd a ffioedd gweinyddol eraill sawl gwaith cyn gallu symud i mewn i eiddo o’r diwedd, gobeithio. Efallai mai’r mathau mwyaf enbyd o’r ffioedd hyn yw taliadau sy’n ailadrodd ar gyfer tenantiaid sy’n byw yn yr eiddo eisoes ac sydd ond yn adnewyddu eu tenantiaeth bresennol. Yn yr achos hwn, ni ddylai fod angen gwiriadau credyd a geirda personol mwyach, ond bydd y math mwy diegwyddor o asiantaeth gosod tai yn dal i godi tâl dirgel iawn. Wrth gwrs, mae asiantaethau gosod tai yn wynebu costau, ond mae eu prif ffynhonnell incwm i fod i ddod o’r ganran o’u comisiwn ar y rhent misol ar eiddo y byddant yn ei gymryd gan y landlord, a hynny’n briodol. Felly, bonws iach iddynt, a dim mwy na hynny, yw ffioedd gweinyddu gormodol.

Ym mis Tachwedd 2015, daeth Deddf Hawliau Defnyddwyr 2015 yn gyfraith, deddf San Steffan a oedd hefyd yn berthnasol i Gymru. Roedd i fod i orfodi asiantaethau gosod tai i fod yn dryloyw wrth arddangos eu ffioedd, fel bod cwsmeriaid—yn yr achos hwn, darpar denantiaid—yn gallu gwneud dewis gwybodus ynglŷn â pha asiantaeth roeddent am ei defnyddio. Yn anffodus, pan aeth Shelter Cymru ati i archwilio pa mor dda roedd hyn yn gweithio ym misoedd cynnar 2016, darganfu fod y gyfraith yn cael ei herio ar raddfa eang. Cynaliasant archwiliad dirgel o 85 o asiantaethau gosod tai ar draws Cymru i weld sut roeddent yn arddangos eu ffioedd ac a oedd y ffioedd hyn yn dal i fod yn gyson. Mae’r gyfraith yn mynnu bod asiantaethau’n dangos rhestr lawn o ffioedd yn y swyddfa ac ar y wefan. Nid oedd mwy na hanner—52 y cant—yr asiantaethau yn arddangos ffi wirioneddol neu’n wir, unrhyw ffordd o allu cyfrifo’r ffi. Rhoddodd mwy na hanner yr asiantaethau ffi wahanol i’r hyn a oedd ar eu gwefan pan gysylltwyd â hwy dros y ffôn.

Felly, beth sydd angen ei wneud yn awr? Wel, rwyf weithiau’n cael fy siomi braidd o ran i ba raddau y mae’n ymddangos ein bod yn dilyn llwybr yr Alban yma yn y Cynulliad. Ar yr achlysur hwn, fodd bynnag, os edrychwn tua’r gogledd, yna fe welwn fod yna gwrs deddfwriaethol y gallem ei ddilyn o bosibl. Ym mis Tachwedd 2012, pleidleisiodd Senedd yr Alban o blaid cymeradwyo deddfwriaeth newydd a oedd yn gwahardd pob taliad tenantiaeth, ar wahân i rent a blaendal ad-daladwy. Effeithiodd y symudiad hwn ar Loegr wedyn. Ym mis Gorffennaf 2013, lluniodd pwyllgor dethol Tŷ’r Cyffredin ar gymunedau a llywodraeth leol adroddiad ar y sector rhentu preifat. Ystyriwyd dilyn arweiniad yr Alban ar ffioedd asiantaethau gosod tai bryd hynny, ond yn gall iawn, penderfynodd y pwyllgor aros i fwy o dystiolaeth ddod yn amlwg o’r Alban ynglŷn â’r effaith roedd y newidiadau deddfwriaethol yn yr Alban wedi ei chael ar y sector rhentu preifat yn yr Alban.

Ym mis Mawrth 2015, cyhoeddodd yr un pwyllgor Tŷ’r Cyffredin adroddiad lle y casglwyd ynghyd y dystiolaeth o’r Alban ac edrychodd eto ar y sefyllfa. Roedd yna bryder mawr, os nad oedd asiantaethau gosod tai yn gallu codi tâl ar denantiaid mwyach am wahanol archwiliadau, yna efallai y byddent yn codi tâl ar y landlordiaid yn lle hynny, a byddai’r landlordiaid yn syml yn trosglwyddo’r ffioedd ymlaen i’r tenantiaid drwy godi’r rhent. Fodd bynnag, ni chanfu ymchwiliad Tŷ’r Cyffredin dystiolaeth glir fod rhenti wedi codi o ganlyniad i ddiddymu ffioedd asiantaethau gosod tai. Argymhelliad y pwyllgor oedd y dylid cael asesiad effaith cynhwysfawr o effeithiau cyflwyno gwaharddiad tebyg yn Lloegr. Ers hynny, yn natganiad yr hydref yn ddiweddar, dywedodd y Canghellor y bydd y Gweinidogion yn cyflwyno gwaharddiad cyn gynted ag y bo modd.

Ai gwaharddiad cyffredinol ar y ffioedd hyn rydym ei eisiau, er hynny? A fydd gwaharddiad o’r fath yn orfodadwy? Ac os cyflwynir gwaharddiad o’r fath, a fydd yn codi’r rhenti’n uwch? O ran gorfodi, mae angen i ni fynd yn ôl at enghraifft yr Alban. Yno, roedd yn anghyfreithlon i godi premiymau mewn gwirionedd—hynny yw, ffioedd a godir ar ddechrau’r denantiaeth—ar ôl Deddf tai (yr Alban), a basiwyd gan Senedd San Steffan yn ôl yn 1984. Fodd bynnag, roedd deddf 2012 a basiwyd gan Senedd Holyrood yn ei hegluro ac arweiniodd at roi camau gorfodi ar waith o’r diwedd. Mae’r bwlch o 30 mlynedd bron yn dangos y perygl o basio deddfwriaeth a ddrafftiwyd yn wael a’i bod yn anorfodadwy yn sgil hynny, ac mae’n rhaid i ni fod yn wyliadwrus rhag hynny wrth gwrs.

Beth am fater taliadau’n cael eu trosglwyddo i denantiaid ar ffurf codiad yn y rhent? Wel, edrychodd Generation Rent, y grŵp ymgyrchu, ar yr Alban cyn ac ar ôl y gwaharddiad a daeth i’r casgliad nad oedd diddymu ffioedd o reidrwydd yn cynyddu rhenti. Fodd bynnag, y broblem amlwg oedd bod rhenti wedi codi yn y cyfnod dan sylw ac ni allodd Generation Rent wahanu mater ffioedd asiantaethau oddi wrth ffactorau eraill yn y farchnad dai. Felly, yn syml iawn, nid oeddent yn gwybod. Daeth pwyllgor dethol Tŷ’r Cyffredin i’r casgliad hefyd fod y dystiolaeth yn amhendant, a bod angen gwneud mwy o ymchwil ar hyn tra oedd Cymdeithas Genedlaethol y Landlordiaid yn credu, yn yr Alban, fod y ffi osod yn dal i fodoli, ond ei bod wedi ei throsglwyddo’n rhan o’r rhent; mae tenantiaid bellach yn talu rhent uwch.

Roedd PricedOut, grŵp pwyso arall, o’r farn hyd yn oed os yw rhai o’r ffioedd wedi eu trosglwyddo ymlaen ar ffurf rhent uwch, byddai hyn yn golygu bod y taliadau’n cael eu gwasgaru ar hyd y denantiaeth, a oedd yn well na bod tenantiaid yn cael eu taro gan gyfandaliad enfawr pan fyddent eisiau symud i le newydd. Mae ARLA, Cymdeithas Asiantaethau Gosod Preswyl, wedi bod yn feirniadol o’r gwaharddiad arfaethedig yn Lloegr. Maent yn honni mai’r ffi gyfartalog mewn gwirionedd yw £202 am bob tenant a bod hon yn ffi deg at ei gilydd i dalu costau asiantaethau. Dywed y Gymdeithas Landlordiaid Preswyl y byddai wedi bod yn well gwella tryloywder ffioedd a godir gan asiantaethau drwy eu gorfodi i roi sylw i’w ffioedd a beth y mae’r ffioedd yn talu amdano mewn gwirionedd yn hytrach na chael gwaharddiad llwyr. Y broblem gyda hyn yw bod deddfwriaeth y Ddeddf defnyddwyr eisoes wedi gwneud hyn, ar gyfer Cymru a Lloegr, ac roedd tystiolaeth Shelter Cymru i’w gweld yn datgelu’n derfynol mai ychydig iawn o effaith a gafodd ar ymddygiad masnachol llawer o asiantaethau gosod tai.

Felly, os ydych am ymdrin â’r broblem hon, mae gennych ddau opsiwn yn ôl pob tebyg. Gallech alw am dryloywder cyflawn. Byddai hyn yn golygu bod asiantaethau’n gorfod cyhoeddi dadansoddiad llawn o’r ffioedd ochr yn ochr ag unrhyw hysbyseb eiddo. Byddai hefyd yn gwahardd codi tâl dwbl a fyddai’n gorfodi asiantaethau gosod tai i ddatgelu pob un o’r taliadau tenantiaeth i’r landlordiaid y maent yn gweithio iddynt. Ond darparwyd ar gyfer hyn eisoes yn y Ddeddf hawliau defnyddwyr ac mewn gwirionedd, mae’n debyg nad yw’n gweithredu’n dda iawn yn y sector tai mewn gwirionedd. Y dewis arall yw cael gwaharddiad llwyr a gwneud yr holl ffioedd a thaliadau, heblaw rhenti a blaendaliadau, yn anghyfreithlon pan gânt eu codi ar y darpar denant. Gallai fod achos dros y naill opsiwn neu’r llall. Ond gan fod deddfwriaeth gynharach wedi methu, mae’n ymddangos i mi y gallai fod angen i ni fynd i’r afael â hyn yn awr fel mater deddfwriaethol, wedi’i dargedu’n llwyr ar yr asiantaethau gosod tai. A dyna yw’r ddadl y mae UKIP Cymru wedi ei chyflwyno yma heddiw.