2. Pa asesiad y mae Llywodraeth Cymru wedi'i wneud o adroddiad Pwyllgor Tai, Cymunedau a Llywodraeth Leol Tŷ'r Cyffredin ar ddiwygio cyfraith lesddaliad? OAQ54065

Rwyf wedi darllen eu hadroddiad â chryn ddiddordeb. Fodd bynnag, mae'n fater datganoledig ac mae ein grŵp gorchwyl a gorffen annibynnol ein hunain ar gyfer diwygio cyfraith lesddaliad ar y trywydd iawn i gyflwyno eu hadroddiad i mi ym mis Gorffennaf. Byddaf yn adolygu eu hargymhellion ac yna'n penderfynu pa gamau i'w cymryd ar gyfer Cymru.

Fe'ch cymeradwyaf am ddarllen yr adroddiad. Mae cyfraith Cymru a Lloegr yn aml yn gyffredin yn y maes hwn, a chredaf fod gwersi i'w dysgu, a bod pwyllgor Tŷ'r Cyffredin wedi gwneud gwasanaeth gwych yma.

Mae ffioedd rheoli ystadau yn ogystal â ffioedd gwasanaeth wedi cael eu beirniadu am eu maint, eu diffyg tryloywder a pha mor anodd yw eu herio. Mae'r rheini'n sicr yn broblemau sydd gennym yng Nghymru. Ac mae Which?, y sefydliad defnyddwyr, wedi nodi na ddylai ffyrdd unrhyw ystâd o dai newydd fod yn gyfrifoldeb i'r lesddeiliad, ond mae hyn yn digwydd yn amlach ac yn amlach ar hyn o bryd. Yn aml, fel y dywed yr adroddiad, mae datblygwyr yn beio'r cyngor lleol, mae'r cyngor yn beio'r datblygwyr ac mae'n llanast anniben.

Rwyf wedi cyfarfod â phreswylwyr ar ystâd dai newydd yn fy rhanbarth i ac maent wedi dweud wrthyf eu bod yn gwrthdaro rhwng yr ystâd a'r cyngor lleol a'r datblygwr ynghylch mabwysiadu prif ffordd drwy'r ystâd, sy'n llwybr bysiau. Ac er bod y ffordd honno'n llwybr bysiau allweddol, ni fydd yn cael ei mabwysiadu ar hyn o bryd. Mae hon yn sefyllfa wallgof. Ni ddylai'r cynllunwyr ganiatáu hyn ac ni ddylid caniatáu i'r datblygwyr gynhyrchu ffyrdd o ansawdd annigonol pan fyddant wedi'u nodi'n glir fel rhai y mae'n ofynnol iddynt fod yn llwybrau bysiau.

Cytunaf yn llwyr â dadansoddiad yr Aelod o hynny. Mae gennym broblem sylweddol mewn rhai o'r cytundebau 106 a negodwyd rhwng datblygwyr a chynghorau ledled Cymru. Ac un o'r anawsterau sydd wedi codi o ganlyniad i hynny yw'r broblem ynghylch mabwysiadu ffyrdd, y safon y mae'n rhaid eu codi iddi, defnydd buddiol yr ystâd dan sylw cyn mabwysiadu'r ffordd ac ati. Felly, rydym yn mynd i'r afael â hynny mewn sawl ffordd.

Y ffordd symlaf yw fod gennym hefyd, ochr yn ochr â'r grŵp diwygio cyfraith lesddaliad, grŵp gorchwyl a gorffen sy'n gyfrifol am gynhyrchu adolygiad o ffyrdd sydd heb eu mabwysiadu. Mewn gwirionedd, mae'n dasglu ar y cyd rhwng Gweinidog yr Economi a Thrafnidiaeth a minnau, ac maent i fod i roi eu hargymhellion i ni cyn bo hir. Rydym wedi gofyn yn benodol iddynt edrych ar y syniad o gyflwyno cod ymarfer ar gyfer asiantau rheoli ystadau ac eiddo i wella'r safonau proffesiynol a moesegol y maent yn gweithredu iddynt.

Ar yr un pryd, bydd yr Aelodau'n gwybod fy mod wedi gwneud datganiad llafar ddoe ar rai o'r awgrymiadau a gawn am fwy o weithio rhanbarthol gydag awdurdodau lleol. Un o'r meysydd roedd hwnnw'n ymdrin â hwy oedd datblygu economaidd a defnydd tir. Un o'r ffactorau penodol sy'n sbarduno hynny yw sicrhau y ceir y sgil gwerthfawr iawn a chynyddol brin yn anffodus o allu negodi'r cytundebau hynny'n briodol, fel bod y bobl sydd â'r sgiliau hynny ar gael i Gymru gyfan, yn hytrach nag i'r awdurdodau lleol lwcus sydd wedi llwyddo i'w cadw. Mae'n amlwg yn fater y mae angen i ni ei ddatrys.

Felly, rydym yn edrych ar fynd i'r afael â hyn o'r ddau ben, os mynnwch, ond credaf ein bod hefyd yn edrych ar ganllawiau newydd i awdurdodau lleol o ran yr hyn y dylent fod yn chwilio amdano wrth edrych ar sefyllfa lle mae datblygiad newydd wedi'i gwblhau i raddau helaeth, ond nid yw'r ffyrdd yn cyrraedd safonau lle gellir eu mabwysiadu.

Felly, i grynhoi, bydd y grŵp diwygio cyfraith lesddaliad yn adrodd yn ôl, bydd y grŵp gorchwyl a gorffen yn adrodd yn ôl ar ffyrdd sydd heb eu mabwysiadu, mae cyhoeddiadau Llywodraeth y DU yn ddiddorol iawn o ran deddfu i sicrhau bod gan rydd-ddeiliaid sy'n talu ffioedd am gynnal a chadw ardaloedd cymunedol fynediad at yr un hawliau â lesddeiliaid o ran y ffordd y caiff hynny ei reoleiddio. Ac mae gennym gryn ddiddordeb mewn edrych ar hynny hefyd.

A gaf fi adleisio'r sylwadau gan David Melding, oherwydd, yn amlwg, mae lesddeiliaid yn wynebu heriau difrifol iawn, yn enwedig yn ariannol? A phan fyddwch yn dychwelyd at eich gweithgor, rwy'n gobeithio y byddant yn argymell eich bod yn gweithredu i reoleiddio cwmnïau rheoli ystadau—ac os nad ydynt, rwy'n gobeithio y byddwch yn ei gynnwys beth bynnag. Oherwydd, er enghraifft, mae llawer o etholwyr yn fy etholaeth sy'n berchen ar eiddo ar wahanol ystadau—nid un yn unig, llawer o ystadau—sy'n eiddo lesddaliadol. Ac mae gennyf un yma o fy mlaen sydd wedi rhoi dadansoddiad iddynt o'r bil lesddaliad y maent wedi'i gael ar gyfer eleni. Mae'n ofynnol iddynt dalu £187 y mis ar ben popeth arall—ar ben y dreth gyngor, ar ben y cyfleustodau. Ac rwyf am gynnwys yr hyn a ddywedant: mae'r rhestr yn cynnwys ffioedd y tu allan i oriau; ffi reoli, ddwywaith; ffi gyfrifyddiaeth; a ffioedd bancio. Maent wedi eu cynnwys yn y rhestr y disgwylir iddynt ei thalu.

Nawr, mae'r rhain yn gwmnïau rheoli sy'n gofalu am ystadau ar ran y rhain, ac maent yn ei ddefnyddio fel peiriant arian. Rwy'n gobeithio y byddwch wedi rhoi rheoliadau ar waith, yn y cynigion hynny wedyn, ar gyfer yr asiantaethau hyn i sicrhau eu bod yn trin pobl yn deg a bod unrhyw gyllid y mae arnynt ei angen yn seiliedig ar angen gwirioneddol yn hytrach nag ar gostau y maent yn eu hwynebu beth bynnag.

Unwaith eto, rwy'n rhannu pryderon yr Aelod ynglŷn â rhai o'r arferion sydd wedi codi o ganlyniad i hyn. Y mater sylfaenol yma yw pan fydd rhywun yn prynu tŷ rhydd-ddaliadol, dylent fod yn derbyn y cyngor priodol gan eu cyfreithwyr sy'n gweithredu ar eu rhan ynglŷn â'r ffioedd eraill sy'n gysylltiedig â'r tŷ hwnnw, gan gynnwys p'un a oes ffordd fabwysiedig y bydd gofyn iddynt ddarparu gwaith cynnal a chadw ar ei chyfer. Mewn ymateb i David Melding, ailadroddais y pethau rydym yn eu gwneud i edrych ar hyn. Yn sicr, yn y tymor byr, rydym yn edrych i weld a oes unrhyw beth y gallwn ei wneud ynglŷn â rhai o'r ffioedd penodol.

Yr hyn sy'n anodd, fodd bynnag, yw bod amddiffyniadau ar waith ar gyfer lesddeiliaid, ond nid yw'r amddiffyniadau hynny'n gwarchod rhydd-ddeiliaid sydd wedi ymrwymo i gytundeb rheoli o'r fath. Felly, mae Llywodraeth y DU wedi gweld bod hyn yn fwlch, felly, gydag unrhyw lwc, byddant yn camu i'r bwlch hwnnw, gan ein bod ar ffin y setliad datganoli yma hefyd.

Felly, rydym wedi gofyn i'r grŵp gorchwyl a gorffen edrych yn benodol ar rai o'r ffioedd hefyd, ond mewn gwirionedd, ateb gwell o lawer fyddai sicrhau bod y ffyrdd yn cyrraedd safon lle gellir eu mabwysiadu, ac yna eu mabwysiadu. Felly, efallai y bydd yn rhaid inni edrych ar gynlluniau er mwyn gallu hwyluso hynny. Ac yn sicr, byddaf yn edrych ar ein cynllun Cymorth i Brynu ein hunain, i weld a oes unrhyw beth y gallwn ei wneud yn y cynllun hwnnw i sicrhau nad ydym yn lledaenu arferion nad ydynt o gymorth, a dweud y lleiaf.